Le DPH, ou Diagnostic de Performance Habitable, est un diagnostic qui mesure la capacité d'un bien immobilier à soutenir durablement le quotidien de ses occupants, tout en tenant compte de son impact sur leur santé et leurs finances.

Créé par l'Architecte Fatma Kobbi Boussetta, il apporte une lecture fondée sur le vécu réel du bien immobilier, au-delà de son apparence ou de sa valeur marchande.

À l'issue du diagnostic, le client obtient un score global, une lecture synthétique des performances du bien et des recommandations hiérarchisées selon trois niveaux : corriger, améliorer ou optimiser.

Le DPH est un outil d'aide à la décision qui permet de choisir, comparer, négocier et mieux se positionner face aux offres immobilières présentes sur le marché.

Le Diagnostic de Performance Habitable est un diagnostic en ligne totalement automatisé qui prend entre 15 et 20 minutes.

Ce temps est nécessaire, car le DPH ne se limite pas à une simulation rapide fondée sur quelques informations générales. Il s'agit d'un véritable diagnostic qui analyse différentes dimensions du bien afin de produire automatiquement un rapport personnalisé et important à la décision immobilière.

Les questions sont guidées. Leur précision permet d'obtenir une lecture plus approfondie des performances, des potentiels et des risques du bien.

Consacrer 15 à 20 minutes au DPH, c'est se donner le pouvoir de se positionner par rapport à un bien immobilier en seulement 15 ou 20 minutes.

Le DPH s'adresse à toute personne qui doit prendre une décision concernant un bien immobilier : choisir, acheter, vendre, louer, investir, comparer ou négocier.

Il peut notamment être utilisé par :

• un acquéreur avant l'achat d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain ;
• un investisseur qui évalue le potentiel d'un bien immobilier ;
• un propriétaire qui souhaite vendre, louer ou mieux positionner son bien ;
• un couple ou une famille qui compare plusieurs logements ;
• un acheteur qui étudie un bien sur plan ;
• un Tunisien résidant à l'étranger qui prépare une opération immobilière en Tunisie ;
• un promoteur, un architecte ou un agent immobilier qui souhaite intégrer la performance habitable dans son projet ou son offre.

Le DPH aide à la décision par une meilleure projection de ce que propose le bien immobilier et ce que ça impose.

Le DPE évalue la performance énergétique d'un logement, tandis que le DPH complète cette lecture avec sa dimension habitable et humaine.

Il analyse la manière dont le bien peut influencer sur terrain la vie quotidienne et la qualité de vie de ses occupants.

Le DPE renseigne donc sur la performance énergétique du logement ; le DPH permet de comprendre comment ce logement se vit.

Fatma Kobbi Boussetta est une architecte tunisienne, consultante stratégique en décision immobilière et experte en performance habitable. Elle est cofondatrice d'Investir Utile, créatrice du Diagnostic O10 et titulaire des droits de propriété intellectuelle du Diagnostic de Performance Habitable (DPH).

Forte de 17 années d'expérience professionnelle, elle accompagne les particuliers et les professionnels dans leur stratégie immobilière afin de construire une décision solide, assumée et prise en toute conscience.

Son travail repose sur une conviction : un bien immobilier ne doit pas être évalué uniquement selon son prix, sa surface ou sa localisation. Il doit aussi être analysé selon sa capacité à répondre durablement aux besoins de ceux qui vont l'habiter ou l'utiliser.

Choisir un appartement commence par la clarification de son projet, avant même de consulter les annonces immobilières. La première étape est de définir ses objectifs, son budget, son mode de vie, ses priorités et les compromis que l'on est réellement prêt à accepter.

Le bien doit ensuite être évalué selon la confrontation de ce que propose l'offre immobilière (prix, modalité de paiement, localisation…) à la performance habitable de ce bien (le potentiel réel du bien et ses risques).

Le meilleur appartement n'est donc pas celui qui réunit le plus d'avantages sur le papier, mais celui dont les qualités et les contraintes correspondent le mieux au projet de l'acquéreur.

Selon l'approche Investir Utile, comparer deux biens immobiliers commence par un cadrage de la posture de décision : clarifier ses objectifs, ses priorités et les compromis que l'on est prêt à assumer.

Grâce au DPH, chaque bien fait ensuite l'objet d'une lecture structurée de ses potentiels et de ses risques. Les rapports obtenus permettent de comparer clairement ce que chaque bien peut offrir, mais aussi les contraintes et les limites qu'il implique.

La comparaison ne sert pas seulement à désigner un bien comme étant meilleur que l'autre. Elle permet de déterminer comment se positionner face à chacun d'eux : sommes-nous prêts à avancer, à quelles conditions, et jusqu'à quel niveau de risque ou de compromis ?

Cette démarche améliore la qualité de décision en la rendant plus claire, plus consciente et plus assumée.

Avant d'acheter un appartement en Tunisie, il est nécessaire de vérifier plusieurs dimensions du bien :

• sa situation juridique et les documents associés ;
• les frais liés à l'achat et les charges futures ;
• les données urbanistiques relatives à la localisation et à l'affectation du terrain ;
• la conformité entre le bien construit et les documents disponibles ;
• la qualité de la construction et l'état des équipements ;
• la situation de la copropriété et l'état des parties communes ;
• la performance habitable du logement ;
• l'adéquation du bien avec le projet, les besoins et l'usage envisagé.

Ces vérifications permettent de ne pas limiter la décision au prix, à la surface ou à l'apparence du logement. Elles apportent une lecture plus complète des qualités, des contraintes et des risques à prendre en considération avant l'achat.

Les aspects juridiques, contractuels et urbanistiques doivent être vérifiés auprès des professionnels et des administrations compétents.

Négocier un bien immobilier avec un promoteur ne consiste pas uniquement à demander une baisse de prix. Une négociation pertinente cherche à obtenir des contreparties, des avantages ou des ajustements en réponse aux contraintes identifiées dans le bien.

Le rapport DPH renforce cette posture de négociation en apportant une lecture structurée des potentiels, des contraintes et des risques du logement. Il permet à l'acquéreur de savoir précisément ce qu'il accepte, ce qu'il souhaite faire modifier et les compensations qu'il peut raisonnablement demander.

Le DPH transforme ainsi une demande générale de remise en une négociation argumentée. L'objectif est de parvenir à un accord équilibré, dans une logique gagnant-gagnant, sans sacrifier les critères essentiels du projet pour obtenir un avantage seulement apparent.

Oui. Investir Utile accompagne les Tunisiens résidant à l'étranger à différentes étapes de leur projet immobilier en Tunisie, depuis l'idée jusqu'à l'après-acquisition.

Selon l'avancement du projet et le besoin identifié, cet accompagnement peut prendre plusieurs formes :

• un accompagnement individuel à distance ;
• des outils d'aide à la décision accessibles en ligne, notamment des contenus audio, des masterclass ou des workshops ;
• le Diagnostic de Performance Habitable, disponible sous forme d'outil automatisé en ligne ;
• des audits de biens, de plans ou d'opportunités immobilières ;
• des audits comparatifs pour soutenir, clarifier une décision immobilière.

Cette approche permet au TRE de structurer son projet, de mieux comprendre les opportunités étudiées et de construire une décision plus solide et plus consciente, même à distance.